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Case, calano i prezzi

La casa resta un desiderio prioritario degli italiani anche in un periodo difficile come quello vissuto negli ultimi mesi, caratterizzati da un generale clima di incertezza.

Il peggioramento del quadro economico italiano e l’inasprimento della selettività del sistema bancario hanno frenato la ripresa del mercato immobiliare anche in questo semestre, durante il quale il ridimensionamento dei prezzi e delle transazioni immobiliari ha raggiunto la percentuale più elevata dal 2007. 
Le banche, infatti, hanno incrementato gli spread per compensare l’aumentato costo di raccolta del capitale, hanno introdotto criteri più restrittivi per l’accesso al credito e hanno diminuito l’importo finanziabile (ora compreso tra il 60 e il 70% del valore dell’immobile). 
A queste motivazioni si devono aggiungere le preoccupazioni relative al mondo del lavoro che vede una disoccupazione in aumento, soprattutto tra le fasce più giovani di età e in generale un’ incertezza lavorativa percepita in molti potenziali acquirenti. 
In questo semestre si sono aggiunte le perplessità per l’introduzione dell’Imu, sebbene occorre precisare che al momento non si ravvisano effetti sul segmento della prima casa, mentre i proprietari di più immobili talvolta hanno optato per la dismissione di alcuni di essi e chi ha deciso per l’investimento nel mattone ha ben ponderato la scelta. 
Si evidenzia quindi un progressivo cambiamento del comportamento dei potenziali acquirenti sempre più prudenti e riflessivi anche quando dispongono di capitali sufficienti per realizzare l’acquisto o sono consapevoli di poter ottenere un mutuo. 
Ancora una volta il mercato immobiliare è stato caratterizzato da una diminuzione della domanda, un aumento dell’offerta, una persistente distanza tra richieste dei proprietari e disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, allungamento delle tempistiche di vendita.

Le abitazioni di Genova hanno subito un calo dei prezzi pari al 4,5%.
(2003 +14,9%) – (2004 +11,2%) – (2005 +9,5%) – (2006 +5,7%) – (2007 -4,5%) – (2008 -7,6%) – (2009 -3,7%) – (2010 +0,6%) – (2011 -5,3%) (I sem 2012 -4,5%)

In diminuzione del 7,9% le quotazioni della macroarea di Sampierdarena. Mercato in forte ribasso, poiché giovani e stranieri (che costituivano la tipologia principale di acquirente) hanno risentito delle difficoltà di accesso al credito, con conseguente riduzione del potere d’acquisto e forte diminuzione della domanda. L’introduzione dell’IMU ha portato ad un leggero incremento dell’offerta immobiliare ma, poiché le rendite catastali sono basse, questa nuova imposta non ha influenzato in modo particolare l’andamento del mercato. Poiché i clienti sono diventati più riflessivi, le tempistiche medie di compravendita sono in aumento e ora si protraggono per almeno sei mesi. In questa prima parte dell’anno si è assistito ad un notevole miglioramento della qualità del cliente che ora acquista solo se ha reale necessità e se dispone di una discreta liquidità, eventualmente da integrare con il mutuo. 
Sul mercato sono attive solo le giovani coppie con reddito consolidato e quelle che possono contare sull’aiuto dei genitori: la loro disponibilità di spesa è compresa tra 100 e 120 mila €, che viene impiegata generalmente su trilocali o quadrilocali, possibilmente ubicati in zone con comodo accesso ai mezzi pubblici e ai servizi in genere. A causa delle basse rendite ottenibili, gli investitori sono in numero esiguo, cosicché preferiscono orientarsi su altri quartieri della città. 
A seguire nella diminuzione dei prezzi c’è la macroarea di Pegli - Sestri (-4,3%).A Cornigliano è stato registrato un calo del 6,7% dei prezzi delle case, principalmente a causa della stretta creditizia che rende difficoltoso l’accesso al mutuo al ceto medio-basso, ossia la maggior parte degli abitanti di questo popolare quartiere di Genova. Anche a causa di una maggior offerta di immobili sul mercato (dovuta in parte all’introduzione dell’IMU), i clienti sono diventati più riflessivi: ciononostante, se l’immobile è proposto al reale valore di mercato, le trattative si concludono in 1-2 mesi, altrimenti possono protrarsi tra 6 e 10 mesi.
Ad acquistare la prima casa sono soprattutto coppie di mezz’età che ricercano la soluzione migliorativa solo a fronte di solide garanzie da fornire alle banche per l’erogazione del mutuo. Il budget a loro disposizione ammonta a 70-90 mila €, che impiegano tipicamente per trilocali e quadrilocali da cui si possa godere di una buona vista sul mare, ma l’elemento discriminante nella scelta dell’abitazione è la presenza dell’ascensore. Grazie ai prezzi in ribasso e alla possibilità di ottenere rendimenti elevati, gli investitori sono in aumento: con 60-100 mila € a disposizione, costoro si orientano su bilocali e trilocali da concedere in locazione. 
In diminuzione del 4% la macroarea di Marassi – Nervi. Nel residenziale quartiere Quinto i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 5%, a causa della difficoltà di accesso al credito, che ha ridotto il potere d’acquisto e reso i clienti più riflessivi. Infatti, le tempistiche medie di compravendita sono aumentate a 6 mesi ma, se il divario tra domanda e offerta è abbastanza importante, le trattative possono durare anche fino a 12 mesi. Al momento, l’IMU non sembra aver influenzato l’andamento del mercato; tuttavia, si segnala che, a causa dei prezzi ancora elevati, alcuni potenziali clienti hanno preferito spostarsi nei limitrofi quartieri di Quarto e Sturla. 
Sulla collina di Albaro, nella Municipalità del Medio Levante, si estende San Martino: poiché su questo territorio sorgono sia l’università che l’ospedale, il quartiere è molto richiesto ed è quello dove il mercato degli affitti è più dinamico. Nell’area di via Principe si possono acquistare soluzioni d’epoca dei primi anni del ‘900 che, se già interessate da lavori di ristrutturazione e in ottimo stato, presentano quotazioni comprese tra 2500 e 3000 € al mq. Non di rado queste abitazioni vengono preferite a quelle più recenti (degli anni ’50-’60 e valutate circa 2300 € al mq), in quanto più signorili e di più pregevole fattura (spesso i muri interni sono stuccati). Borgoratti è un quartiere più popolare, che fa parte della Municipalità del Levante, sviluppatosi negli anni ’50-’70 con casette indipendenti e piccole palazzine, alcune realizzate anche in epoca più recente. Il prezzo di un buon usato in una casetta indipendente si attesta tra 2000 e 2500 € al mq, mentre un appartamento in condominio costa 2500-2700 € al mq. Nella parte di Borgoratti che si protrae fino alle alture (da dove si gode di una bella vista sul mare), precisamente nel quartiere Apparizione, sono presenti soluzioni indipendenti accanto a piccole palazzine e casette genovesi di due o tre piani. Un appartamento in condominio non costa più di 2500 € al mq, una casetta indipendente presenta una quotazione di circa 3500-4000 € al mq, mentre una villetta indipendente degli anni ’80, di 120 mq con ampio giardino annesso, si compravende a circa 300-350 mila € se da ristrutturare, ma il prezzo sale di 100-150 mila € se è ben tenuta e dotata di accesso carrabile e piscina. 
In diminuzione dell’1,7% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di Certosa – Bolzaneto. Le abitazioni del quartiere Bolzaneto hanno mostrato un calo del 6,7%, principalmente a causa della difficoltà di accesso al credito che ha ridotto il potere d’acquisto dei clienti, ma anche per via della maggior offerta di immobili presenti sul mercato, originata in parte anche dall’introduzione dell’IMU. Perciò, i clienti sono diventati più riflessivi, determinando un allungamento delle tempistiche medie di compravendite, che ora raggiungono 6 mesi. 
Gli acquisti sono effettuati quasi interamente in contanti, in maggioranza da parte di famiglie che intendono migliorare la propria condizione abitativa: con 120 mila € a disposizione, costoro si orientano su appartamenti di 3-4 locali, dotati di sfogo esterno, possibilmente inseriti in un palazzo con ascensore e ubicati in una zona ben servita. Una piccola parte del mercato è alimentata dagli investitori, i quali mettono a reddito circa 80 mila € per bilocali o trilocali (in misura molto minore i quadrilocali) da concedere in locazione. 
Diverse giovani coppie e quasi tutti gli stranieri (soprattutto albanesi) che non potevano acquistare si rivolgono alle locazioni, mercato che sta registrando una certa dinamicità anche grazie alla presenza di professionisti, tipicamente ricercatori del vicino Istituto Italiano di Tecnologia. Un bilocale si affitta tra 300 e 400 € al mese, per salire fino a 500 € per quanto riguarda un trilocale. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero 4+4, anche se ultimamente sono stati sottoscritti diversi contratti concordati 3+2.
La zona più richiesta di Bolzaneto è il centro del quartiere, dove sono presenti palazzi di 5-6 piani degli anni ’40-’60, al cui interno vi sono appartamenti di metratura varia (da 45 a 100 mq), il cui prezzo oscilla tra 110 e 200 mila €. Sempre in quest’area si possono trovare palazzi degli anni ’20, tuttavia poco richiesti perché tenuti non in perfette condizioni e spesso privi di ascensore: un’abitazione di 45-80 mq costa 90-160 mila € se inserita in un palazzo con ascensore, mentre il prezzo scende a 80-120 mila € se non ne è fornito. Sul versante destro della collina Val Polcevera sorge la frazione Murta, la cui offerta edilizia spazia da piccole casette indipendenti (nella parte più vicina a Bolzaneto) a villette nella parte finale. Tipicamente si trovano soluzioni degli anni ’50-’60, di almeno 80 mq disposte su due livelli che, se in buone condizioni, non costano meno di 200 mila €. Qui sono presenti anche costruzioni più recenti (fino a 5-6 anni fa), realizzate con attenzione al risparmio energetico (sono infatti in classe B/A) e valutate tra 400 e 500 mila €. Da segnalare Morego, frazione situata nella confluenza tra i torrenti Secca e Polcevera, apprezzata perché inserita in un pregevole contesto residenziale, dove le palazzine degli anni ’60-’80 sono spesso dotate di box o parcheggi privati: un trilocale di circa 65 mq si compravende ad un prezzo compreso tra 170 e 180 mila €, mentre un quadrilocale di 75 mq costa almeno 200 mila €. 
Poiché lo spazio per parcheggiare è scarso, consistente è la domanda di box e posti auto, a cui corrisponde una buona offerta: un box singolo si compravende a non meno di 40 mila € e lo si affitta a 150 € al mese, mentre un posto auto comporta una spesa di 10-15 mila € se si intende acquistare e 50-100 € al mese nel caso di affitto. 
Fino a pochi anni fa il problema della casa era finalmente risolto! Quasi tutte le famiglie genovesi anche quelle di estrazione operaia, avevano una piccola casa di proprietà, comprata magari con la liquidazione dopo un’intera vita di lavoro, grande conquista, dopo la crisi del mercato immobiliare degli anni 50-60, dove era impensabile potersi permettere il lusso di comprarsi l’abitazione ed anche i canoni d’ affitto erano alquanto proibitivi. 
Oggi la situazione si ripropone con tutta la sua gravità! La casa considerata bene primario, è ritornata ad essere un bene di lusso!

Paola Famà

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